Publication - Guide de dynamisation du patrimoine hospitalier

Ce guide, non exhaustif, doit permettre aux responsables d'établissements et des Agences Régionales de Santé, à chaque phase du processus de dynamisation envisagé, les acteurs, les compétences nécessaires et les marges de manœuvre disponibles afin de mener une stratégie patrimoniale optimale.

Contexte

Les investissements immobiliers hospitaliers, engendrés notamment par les Plans Hôpital 2007 et 2012 ont généré de nouveaux projets de construction pour de nombreux établissements qui vont se retrouver ou se trouvent déjà dans une problématique patrimoniale nouvelle pour laquelle des solutions doivent être trouvées.

D'importantes opérations, sur tout le territoire national, entrainent et vont entrainer des délocalisations, et par la même des libérations de sites, souvent urbains. Ainsi, plusieurs établissements sont confrontés à différentes possibilités de dynamisation d'actifs immobiliers. Cette approche patrimoniale est, pour la très grande majorité des hôpitaux, une étape nouvelle dans un projet plus global de construction hospitalière mais n'en demeure pas moins cruciale pour l'optimisation de sa gestion quotidienne, notamment au regard des besoins de financement élevés que rencontrent les établissements aujourd'hui.

Au delà du produit financier ponctuel que peut apporter la cession des biens devenus inutiles au service hospitalier, celle-ci permet à l'établissement de s'affranchir des charges diverses, non négligeables, liées à la conservation d'un patrimoine excédentaire.

De nombreux établissements hospitaliers disposent aujourd'hui d'un patrimoine immobilier à reconvertir, à céder ou à gérer de manière optimale dans un cadre juridique complexe et devant répondre à un souci permanent de saine gestion financière.

Enjeux

Les réflexions menées par les établissements de santé sur le devenir de leurs actifs immobiliers s'inscrivent dans un mouvement général et les enjeux immobiliers des établissements de santé publics sont de trois ordres :

• optimisation de la gestion des actifs immobiliers en participant pas à l'offre de soins et arbitrage entre conservation et cession ;

• de reconversion des hôpitaux qui ne sont plus nécessaires au service public et mise en œuvre des scénarios identifiés ;

• définition, financement et mise en œuvre des projets immobiliers liés à la modernisation des hôpitaux.

Pour mieux répondre aux deux premiers enjeux, les établissements hospitaliers doivent s'engager dans une démarche de dynamisation des actifs immobiliers qui ne consiste pas à transformer les établissements de santé en opérateurs immobiliers de "marché" mais de veiller à ce que les actifs immobiliers contribuent en permanence de manière optimale aux objectifs stratégiques de service public des établissements.

Présentation du guide

La rédaction d'un guide est apparue alors comme nécessaire et indispensable pour décrire aux équipes de direction des établissements de santé mais également aux organismes de tutelle des établissements publics hospitaliers, les principes généraux d'une démarche de dynamisation des actifs. La dynamisation ne se réduit pas au seul arbitrage entre conservation et cession. Il s'agit plus largement de définir et de mettre en œuvre les actions susceptibles notamment de renforcer la maîtrise des coûts afférents à l'entretien du patrimoine (en accroissant le cas échéant la valeur d'usage des biens), ou de servir un objectif particulier de l'établissement.

Le principe général de la démarche de dynamisation est le suivant :

    * Identifier clairement l'intérêt stratégique des actifs immobiliers
    * Mettre en œuvre une démarche partenariale
    * Instaurer un dispositif de concertation
    * Mobiliser des moyens dédiés
    * Prendre en compte le facteur temps.

Ce guide est un des premiers à traiter de la dynamique foncière hospitalière. Il est conçu comme une version initiale, amenée à être complétée, modifiée ou précisée au vu des retours d'expériences et de l'actualité juridique. Il a pour ambition de proposer une démarche stratégique, permettant aux établissements hospitaliers de mieux appréhender les enjeux d'un patrimoine immobilier souvent complexe.

Il contient des exemples de reconversion et de cession, indiquant les principales caractéristiques d'opérations de dynamisation menées par des établissements hospitaliers. Il comporte des annexes juridiques et techniques, apportant au guide des compléments techniques. Enfin, une "boîte à outils" enrichit le document en regroupant des documents anonymisés susceptibles d'être rencontrés au cours d'une opération de valorisation.

En définitive la dynamisation des actifs immobiliers ne doit pas être une démarche ponctuelle mais doit au contraire être préparée et structurée. Cette orientation est d'autant plus indispensable que les projets d'établissements reposent sur des mobilisations de ressources financières importantes auxquelles les actifs immobiliers doivent concourir au moment nécessaire.

De plus cette réflexion amont permettra aux établissements hospitaliers d'être réactifs dans des opérations de cession qui nécessitent parfois des actions rapides lorsque le marché est favorable ou qu'une opportunité se présente.

Enfin cette prospective permettra d'envisager le cas échéant, la gestion intercalaire des sites ou bâtiments désaffectés (mise à disposition temporaire, opérations tiroirs, etc.).

Guide méthodologique (.pdf) - 677 K

Annexes juridiques et techniques du guide méthodologique (.pdf) - 741 K

Boîte à outils de documents anonymisés pour une opération de valorisation (.pdf) - 4.8 M